总理李强认栽

总理李强已经认栽  房地产业真的悬了 2024.06.12 No.316

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中共政治局在4月30日召开会议，宣布将在7月召开三中全会，这无疑是一条重磅消息。毕竟，三中全会本来应该在去年的10月份召开，迟迟没有消息，已经引起了外界的各种猜测。确定三中全会召开的时间，这无疑是这次政治局会议最重要的内容。值得注意的是，就在这次政治局会议上，强调要持续防范化解重点领域风险。其中，就特别提到统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。自去年以来，为了促进住宅的销售，消化存量房产，从中央到地方，推出了各种政策，只是，房地产销售急剧下降的趋势却没有任何改变，库存规模日渐扩大。显然，天量的房地产库存可能带来的巨大风险，已经成为当局防范的重点。尤其是，为了召开三中全会，当局无论如何也要制造一个良好的氛围，让外界对经济报有信心。不管怎么说，房地产在经济中至今还占有很大的比重，房地产一直急剧衰退，经济自然难有希望。

5月17日，中共国务院召开房地产工作会议，一天之内放出三个“大招”——大幅降低首付比例；降低贷款利率；设立3000亿元保障性住房再贷款，用于政府直接收购存量房用作保障房。房地产目前最大的问题就是供需失衡，建的多而买的少，此前的政府政策主要是吸引百姓去买房子，只是，效果有限。而现在由政府直接收储存量房，把难以消化的库存买下来，这近乎改变了市场的规则。难怪国内的多家媒体用“史诗级”来形容此次政策的力度，有人甚至称之为“历史性转折点”。一时之间，舆论场兴奋起来。然而，短暂的兴奋之后，反而引来了一片质疑之声。

有人问，“政府收储存量房”是否可行？

还有人谈，多地收购存量房影响几何？

房地产市场持续低迷，政策开闸作用几何？

更是有人质疑，“政府收储存量房”落地21天：钱从哪来，进度如何？

其中，“钱从哪来，进度如何？”这篇文章认为，如果想要起到效果的话，至少需要9000亿到4.2万亿，如果再考虑二手房的存量的话，情况就更为复杂，资金数可能就难以估量了。

在“政府收储存量房是否可行？”这篇文章里，作者认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力。但是政策需要收储多少存量房才能起到托市的作用呢？回答是需要把住宅去化周期压降至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金。

还有人谈到，“政府收储存量房”进度缓慢？调查发现原来受这些关键性因素影响：收益不匹配、需求错位等，制约了政策开展。文章提到，距离517国务院会议过去20余天后，目前仅杭州市的临安区、昆明、重庆、大理、广州等为数不多的地方出台了相应政策。通过这篇文章可以知道，地方政府对于收储存量房并不积极。即使收储存量房的那些地方，收储行动也只是象征性的，对于当地的房市几乎没有产生什么影响。显然，无论是4万亿，还是7万亿，对于已经捉襟见肘的政府财政来说，拿出这么多的钱来收储存量房，这几乎是不可能的事情。政府大规模收储存量房，仅从财政角度看，就明显缺乏可行性。更严重的问题是，政府大规模收储存量房甚至不具备合理性。因为，库存最多的地方，几乎都是二三线城市，那里的就业市场无法吸纳太多的外来人口，因而，并没有多少人需要安置房；北京、上海个别一线城市需要安置房，只是，政府购买商品房做安置房，收来的房租根本就不够支付买房的利息，等于是一桩亏本的买卖。问题还在于，如果一线城市大量提供安置房，商品房就更卖不动了。毕竟，住房需求的规模是有限的。地方政府怎么会有兴趣干这类事情？可以想见，这项让房地产企业抱有极大期望的政策，根本就不可能实现。此前，还有人期待，由中央政府直接出手，在全国范围内，统一收购库存的住房，似乎，也只有财大气粗的中央政府能够做到这一点。甚至他们提议，政府买了房子，短期内不要投入市场。似乎，这样才可能解决住房过剩的问题，缓解房地产市场的下行压力，只是，这等于由政府承担住宅过剩的损失。只是，政府会这样做吗？其实，中央政府既不想出钱，实际上也没钱可出，只不过是给一个政策。他们只是想制造一种气氛，告诉大家，政府将会托底，房价不会再下跌了。然后，让那些炒房客来接盘，或者，让百姓来接盘。这摆明了是一个骗局，说得好听一点，这是个计谋，而这个计谋是拿中央政府的信誉为代价的。顺便说一下，由于政府收储存量房政策的刺激，房地产股票曾经上涨了几天，然而，从上个星期，又开始大幅下跌。可见，外界已经对这项政策失去了信心。

由政府直接收储存量房，作为拯救房地产最大、可能也是最后的招数，显然，并没有起到太大的效果。值得注意的是，李强6月7日主持召开国务院常务会议，提出，要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。研究储备新的去库存、稳市场政策措施，这实际上等于承认，政府直接收储存量房，这个最新推出的去库存的重大政策，从各方面得到的反馈非常糟糕，否则，没有必要“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。这么短的时间内，就承认重大政策的失败，这种情况极为罕见。这足以说明，房地产的形势已经非常紧张，对当局产生了极大的压力。而所谓“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，也不过是画饼充饥，望梅止渴。只是想告诉外界，他们还有办法，房地产市场还有救，其实，房地产已经病入膏肓了，他们也已经束手无策了。

关键的问题，中国的房地产市场已经发生了根本性的改变。几乎所有的城市，二手房的供应量都超过了新房的供应量，而且，二手房的供应量还在不断增加。北京、深圳等十几个重点城市二手住宅挂牌量比去年同期大幅增加，这种状况已经持续了近两年。那些中心城市，二手房的挂牌量已经高达十几万到二十几万套，杭州市去年已经超过三十万套，足以容纳一百多万人。一个明显的趋势是，二手房越卖越多，杭州市去年卖掉了创纪录的7万多套二手房，然而，二手房的挂牌量不仅没有减少，而且还在增加。这几个重点城市，二手房交易占比已经超过了一半，甚至是新房交易量的2倍。在二手房的冲击下，新房就更难卖出去了。大多数城市的房价，几乎完全取决于二手房的价格，这个情况是以前从来没有过的，这才是历史性的转变。

大家都知道，政府去库存、稳市场的目的，是为了救房地产企业，救银行、救地方政府。不难想见，政治局和国务院先后开会讨论去库存，足以说明形势的严重程度，只是，已经太晚了，早已经没有机会收拾残局了。目前，形势已经发生了根本性的变化，主导房地产市场的早已不是新房和房地产企业，而是二手房和无数的百姓。事到如今，绝大多数的人终于意识到了，现在已经到了不能不出手的时候了。眼见得，越来越多的人急于抛售多余的房产来套现。目前的状况可能只是开始，真正抛售的高峰还在后边，价格大幅下跌的趋势已经无法逆转。显而易见，政府已经无法再完全控制房地产市场。除非，政府买下大多数的二手房，或者，禁止二手房销售。

对于房地产来说，上海、北京的房价无疑具有指标意义。但是，从今后10年的情况看，这里的情况也极为不妙。一个值得注意的现象就是，越是大都市，老龄化就越严重。上海市2021年年底，65岁及以上老年人402万人，今年，这些人最年轻的就已经68岁了。根据官方提供的人口普查数据，推算出，上海市民的平均寿命是79岁，这也就意味着，11年后，这四百多万老人基本上都谢世了。就算两个人一套房子，今后十年，上海大约会空出两百万套房子，平均每年会有20万套二手房上市。这些房子可能都是些老房子，但是，对于底层百姓来说，也足以安家了。也就是说，即使是上海这样的大都市，也并不需要大规模建设安置房。

北京市的情况和上海相差不多，北京市去年发布的报告，65岁及以上常驻人口330万人，到今年，这些人就已经66岁以上了，按照官方人口普查的数字，可以得知，北京平均去世的年龄是76岁多。也就是说，十年后，这330万老人就基本上谢世了。如果两个老人拥有一套住宅，那么，10年内，将有165万套住宅空出来。

上海和北京是中国房价最高的两个城市，从未来十年的情况看，这里房地产的前景也不会太妙。尤其是，随着人口的急剧减少，北京、上海周边的小城市，可能会有大量的房子无人居住，白菜价的房子会比比皆是，堪称打工者的“天然保障房”，人们完全可以选择在北京、上海工作，而在这些地方居住。可以想象，今后，就是上海、北京的房价也不会有太多上涨的空间，甚至，可能也会大幅下降。

从全国的情况看，形势就更加严重。第七次全国人口普查显示，截止2020年11月1日，60岁及以上人口为2.64亿人，这些人今年就都已经超过64岁了。按照人口普查给出的人口死亡的数字，可以算出，国人的平均寿命是72岁。国人真实的平均寿命恐怕没有这么高，这个数字应该是被美化过的，因为，官方公布的死亡数字明显被压低了，根本不能反应出，这些年各种癌症爆发的情况，特别是癌症低龄化的问题。就是按照官方美化过的数字、平均寿命72岁来计算，8年以内，将有2.64亿人谢世，而新生人口充其量，不过六七千万。

8年的时间，几乎是转瞬即过，我们将会见到，人类历史绝无仅有的一次重大事件。无法想象，到时候，将有多少房子会空出来。可以肯定，现在买新房，8年以内，注定会大幅贬值。最明智的选择，就是租房居住。显而易见，二手房只会越来越多，二手房上市的数量将会大大超过新房的数量，“去库存”根本就是一个不可能完成的任务。当初，当局为了掠夺社会财富、疯狂扩张房地产业；现在又违背经济规律，妄想用各种手段阻止房价塌方式的下跌，这根本就是螳臂挡车。房地产危机已经不可避免，可以推断，三中全会结束后，房价可能会加速下跌，形势会异常严重。

图片： https://xiaominzhixintupian.blogspot.com/2024/06/blog-post.html