随时可能爆惊雷

随时可能爆惊雷 三中全会不敢开 2023.10.07 No.269

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九月通常是房地产业的黄金月份，只是，今年的这个九月，房地产的形势依然十分严峻。中指研究院的数据显示，百强房企9月份的单月销售额同比下降24.1%，环比增长24.8%。正是由于八月份销售大幅下跌，百强房企8月销售额和去年同期相比下降约40%，这才有了九月份环比增长24.8%这个相对好看的数字，这也成了当局吹嘘的资本。其实，全国房企去年的销售情况就已经十分惨淡了，而今年房地产业最为看重的九月，在当局各种利好政策的刺激下，居然比去年同期还下降了约四分之一，由此可知房地产形势的严重程度。不夸张地说，当局在房地产市场上的垂死挣扎已经失败了。

显然，当局推出的各种所谓的利好政策，并没有真的有助于房地产企业。房地产企业销售下降便意味着库存的增加和费用的增加，按照这样的趋势，绝大多数的房地产企业都将陷入绝境。实际上，从7月份开始房价便开始断崖式下跌，这个状况一直持续到现在，房地产企业已经感到了空前的压力。今年8月20日，中国住建部主管的媒体《中国房地产报》发表了一篇社论《房地产金融风险加剧、期待调整优化政策尽快落地》，敦促地方决策者取消限价政策。其中特别提到：“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”这个呼吁明显来自房地产企业，他们实际上已经到了最后关头。

8月24日国内的《经济观察网》刊登了一篇文章：是时候放开房价限跌令了。其中提到，有几个数据需要被正视：从房企销售数据看，2023年1至7月，百强房企销售总额同比下降4.6%，其中7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%；从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷。文章说，当此之时，再不“允许降房价”就晚了。在房企们资金压力大、有的房企已被“抬进ICU”的背景下，“限跌令”若迟迟不退出，只会是阻断房企断臂求生的自救之路，最终以抑制风险的名义制造出更大的风险。文章还特别提到，国家统计局发布的7月份数据显示，70个大中城市中，新房环比下跌的城市49个，也就是说，70%的城市房价在跌，同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。这表明，强行“限跌”可能适得其反——房价要跌时，你拦也拦不住。经济观察网的这篇文章，要求放开房价的要求明显更加急迫。

此外，北京大学国家发展学院院长姚洋近日也对媒体表示，要坚决停止各种限购、限价措施；既然是个正常行业，限什么购、限什么价？现在房企一降价，地方政府马上出面干预，认为是扰乱社会秩序。姚洋说，房子卖不动，价格是很好的调节机制，降到一定程度，自然有人买房。让市场自动调节，允许房地产企业降价自救。

我们知道，中国的房地产市场受到政府的严格控制，并不是按照市场规律来运作。房地产市场在很大程度上和政府的财政相关联，为了确保政府的财政收入，政府当然要限制房价的下调。从前年8月份，湖南岳阳发布全国首个楼市“限跌令”，禁止开发商“恶意降价”，前前后后，已经有几十个城市发出了限跌令，禁止房地产企业自行降价。现在看来，限跌令其实来自最高层，不是个别地方的土政策。就在今年3月的政府工作报告上，依然明确提出稳地价、稳房价、稳预期，这是政府工作的重点。在当前形势下，所谓的稳房价其实就是不允许房价下调。今年5月，江苏昆山两家房企因为擅自大幅度降价销售，被当地住建部门公开通报批评并处罚。其实，那两家房企只是七折销售而已。如果这样房子卖出去了，自己仅仅让出了30%，企业还可以得到房价的大部分；如果，不降价，房子也卖不掉，企业的损失将是100%。

事到如今，中国到底有多少住宅，依然还是一个迷，而这个迷正是中共当局故意制造的。一个无孔不入的极权政府，他们可以控制一切，知道一切，他们当然知道中国到底有多少住宅。今年3月份，住建部公开承认，已经对全国所有的建筑物做了仔细的调查和统计，全国共有6亿栋建筑。但是，却没有公开其中住宅的数量。显然，这个数字一旦公开，势必会对房地产市场造成严重的冲击，当局已经感到了恐惧。可以肯定的是，中国的住宅已经严重过剩了，再有十几亿人也住不满。前两天，中国新闻周刊报道，哈尔滨组团到南京卖房，报道提到，去年，哈尔滨新建商品房总成交量较高峰期缩水了70%。哈尔滨即使不再建造新住房，将现有商品住宅卖出去还需要大约46个月，将近4年的时间。作为东北最大的城市，哈尔滨的人口也在大幅度减少，现在的人口已经低于一千万了，也许明后年，人口就会低于900万。为了将哈尔滨当地的房子卖出去，开始向南方推销，让南方人到哈尔滨买房消夏。只是，这次哈尔滨组团到南京卖房，一套也没有卖出去。显而易见，哈尔滨这样的二线城市已经出现了房地产危机。至于那些三四线城市，随着人口的减少，房价会“鹤岗化”，乃至，大量住宅被放弃，无人问津。而且，一旦出现这样的城市，周边一两百公里以内的城市房价也都会受到影响。

进入下半年以来，房地产市场开始急剧恶化，房企的销售额塌方式下跌。很多企业已经陷入绝境，个别地方开始放宽限跌令，允许房地产企业下调房价，例如广州从允许房价最多从下调10%放宽到下调20%。显然，严峻的现实迫使一些地方不得不放松对房企的限制，毕竟，很多企业已经撑不住了，禁止房企降价，只能加速房企的破产。房子长时间卖不掉，就连管理费和利息房企也负担不起。如果尽早低价抛售，或许企业还有生存的机会，以后，形势可能会更加困难。不单单是房企，时间长了，地方政府也撑不住了，房子卖不出去，房企都倒闭了，谁来买地、谁来交税呢。只是，这样的降价幅度可能还不足以改变销售趋势，不足以吸引大量的底层百姓。这一点房地产企业显然心中有数，他们知道，降价10%到20%，根本就没有意义。毕竟，中国的房价实在太高了。

维基上有一个2021年各国房价收入比列表，其中列出了世界111个国家的情况，中国在这111个国家当中，排第9名，几乎是世界上房价最高的国家，大约 28年的可支配收入才能购入一套平均价格的房子。而根据经济学家任泽平的文章，中国房价与收入比的平均值在30左右，深圳、北京等一线城市更是达到了43.5与41.7，远超世界其他国家。中国一线城市的绝对房价、相对房价依然位居全球前列，宇宙的中心。而美国排名第109，大约 4年的收入就可以购入一套房子；英国需要 9年半的收入买一套房子，人多地少的日本需要 11年半的收入就可以买一套房子。

如果，中国的房价降到类似日本的水平，也就是百姓用11年半的收入就可以买下自己的住宅，房价大约要降低60%，也就是说，原来卖100万元的房子，只能卖40万。问题的严重性还在于，国内底层百姓的收入太低，按照李克强说的情况，将近一半的中国人每个月的收入只有1000来块钱。对于底层百姓来说，目前的房价无疑是太高了。如果想让这些百姓也能够在大中城市买下他们自己的房子，那房价大概还要继续大幅度降低，每套房子最多只能卖十几万，只有现在的房价的十分之一，甚至更低。

目前，城市中确实有不少人家拥有多套住宅，他们买房子，既不是自己居住，也不是为了出租，只是为了保值。即使是北京、上海这样的城市，如果靠房租的收入来收回本钱的话，大概需要八、九十年，回报率实在是太低了。房子租不出价钱，是因为，租房的人普遍太穷了。在经济不景气的情况下，底层百姓的收入还在减少，房租也只能降低了。

根据国家统计局公布的8月份的数据显示：70个大中城市，新房售价出现环比在下跌的有52个城市，同比下跌的有46个城市，也就是说，有一大半的城市新房价格至少低于一年前。70个大中城市二手房环比同比均在下跌有66个城市。也就是说，超过90%的大中城市二手房的价格在降低。就连上海、深圳这样的城市，房价也在下跌。这意味着，尽管当局在极力阻止房价的下跌，但是，房价依然还在降低，这个大趋势是无法改变的。

上个月末，美国《华尔街日报》发表文章，题目是“中国重新考虑楼市限价措施，后果难以预料”，文章说，中国巨大的房地产泡沫已经破灭，尽管房地产市场长期低迷，但房价仍然没有大幅下跌。部分原因在于，中国许多城市在过去两年里对住房价格实施了严格的管控，以保持房价稳定。可现在，中国开始放松这些限制规定，而后果难以预料。《华尔街日报》的这篇文章并没有提供什么内幕消息，只是反映了外界普遍的观察和判断，在房产严重过剩的情况下，继续限制价格将导致房产有价无市。对于当局来说，唯一的选择就是放松限价。这样做，肯定会出现房价下跌的情况，至于跌到什么程度，还难以预料。当然，即使当局继续限制房价，房价也会大幅度下跌。可以肯定的是，集中出现全国性的房价大幅下跌，一定会成为一个重大的历史事件。

值得注意的是，就在9月下旬，北京市朝阳区住建委一次性推出154套房拍卖，比市场价低约70万至130万元，这些住宅为行政事业单位实物资产，原本准备用做单位职工住宅，但是，因为政策变化而没有实施，已经空了多年了；广州某国资集团计划出售400套住房，总价值大约5亿人民币，详细内情媒体没有报道；济南市政府国资委下属的济南城发集团则一次性抛出1341套住宅，总价28亿元，这些住宅原本是准备用于租赁储备房源。目前济南新房和二手房的月度成交量大约在8000间左右，城发集团这样大规模抛售房产，对于济南楼市必然会带来一定影响。北京、广州、济南这些不同的省份同时出现这种情况，这显然不是偶然现象。毕竟，这些机构有的就是政府部门，有的是政府直接控制的公司，实际上也属于政府的一部分，他们自然有内幕消息，局势不利要撤退的时候，他们总是最先逃跑的。有专家说，这些机构可能是因为缺钱才大量抛售房产，问题是，这些机构一直都缺钱，为什么现在突然这样大量抛售房产，情况显然不简单。关键的问题，不在于他们抛售的规模大小，而在于，他们给市场发出了讯号，房价可能已经控制不住了，未来很有可能大幅下跌。需要指出的是，不是当局主动打算放开房价，很大的可能是，房价已经控制不住了，就像此前的清零一样，当局不是不想继续清零，而是疫情完全失控了。

一般情况下，中共每年都会召开一次中央全体会议。今年，应该召开第三次中央全体会议，也就是三中全会。从邓小平时期开始，三中全会的主要议题基本上都是经济发展和经济体制改革。但是，习近平上台后，情况有所改变，习近平明显对经济议题缺乏兴趣。十八届三中全会，主题是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化，实际上就是强化中共对国家和社会的控制；十九届三中全会，主题是深化党和国家机构改革，依然是是强化中共中央对政府和国家的全方位控制。在当前经济形势极为严峻的情况下，有人猜测，二十届三中全会可能会讨论经济问题。如果真是如此，房地产恐怕会是重要议题之一。只不过，即使讨论经济问题，当局也不会有什么好的对策。而且，从目前的情况看，当局迟迟没有宣布召开三中全会，似乎是在等待经济形势的好转，那样，不论是否讨论经济议题，会议的氛围多少会轻松一些。习近平管控经济，问题会很严重；习近平放弃经济，问题会更严重。可以想象的是，不管三中全会是否讨论房地产问题，三中全会结束之后，房地产的形势、乃至整个经济形势都会出现重大变化。有很大的可能，整个房地产业会急剧崩溃，房价大幅下跌。

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