总理李强认栽
总理李强已经认栽 房地产业真的悬了 2024.06.12 No.316
赞助: https://www.paypal.com/paypalme/Ying6789
中共政治局在4月30日召开会议,宣布将在7月召开三中全会,这无疑是一条重磅消息。毕竟,三中全会本来应该在去年的10月份召开,迟迟没有消息,已经引起了外界的各种猜测。确定三中全会召开的时间,这无疑是这次政治局会议最重要的内容。值得注意的是,就在这次政治局会议上,强调要持续防范化解重点领域风险。其中,就特别提到统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。自去年以来,为了促进住宅的销售,消化存量房产,从中央到地方,推出了各种政策,只是,房地产销售急剧下降的趋势却没有任何改变,库存规模日渐扩大。显然,天量的房地产库存可能带来的巨大风险,已经成为当局防范的重点。尤其是,为了召开三中全会,当局无论如何也要制造一个良好的氛围,让外界对经济报有信心。不管怎么说,房地产在经济中至今还占有很大的比重,房地产一直急剧衰退,经济自然难有希望。
5月17日,中共国务院召开房地产工作会议,一天之内放出三个“大招”——大幅降低首付比例;降低贷款利率;设立3000亿元保障性住房再贷款,用于政府直接收购存量房用作保障房。房地产目前最大的问题就是供需失衡,建的多而买的少,此前的政府政策主要是吸引百姓去买房子,只是,效果有限。而现在由政府直接收储存量房,把难以消化的库存买下来,这近乎改变了市场的规则。难怪国内的多家媒体用“史诗级”来形容此次政策的力度,有人甚至称之为“历史性转折点”。一时之间,舆论场兴奋起来。然而,短暂的兴奋之后,反而引来了一片质疑之声。
有人问,“政府收储存量房”是否可行?
还有人谈,多地收购存量房影响几何?
房地产市场持续低迷,政策开闸作用几何?
更是有人质疑,“政府收储存量房”落地21天:钱从哪来,进度如何?
其中,“钱从哪来,进度如何?”这篇文章认为,如果想要起到效果的话,至少需要9000亿到4.2万亿,如果再考虑二手房的存量的话,情况就更为复杂,资金数可能就难以估量了。
在“政府收储存量房是否可行?”这篇文章里,作者认为,政府收购存量住房理论上可以降低库存水平,缓解房地产市场的下行压力。但是政策需要收储多少存量房才能起到托市的作用呢?回答是需要把住宅去化周期压降至18个月以内,大约需要约7万亿元的资金。
还有人谈到,“政府收储存量房”进度缓慢?调查发现原来受这些关键性因素影响:收益不匹配、需求错位等,制约了政策开展。文章提到,距离517国务院会议过去20余天后,目前仅杭州市的临安区、昆明、重庆、大理、广州等为数不多的地方出台了相应政策。通过这篇文章可以知道,地方政府对于收储存量房并不积极。即使收储存量房的那些地方,收储行动也只是象征性的,对于当地的房市几乎没有产生什么影响。显然,无论是4万亿,还是7万亿,对于已经捉襟见肘的政府财政来说,拿出这么多的钱来收储存量房,这几乎是不可能的事情。政府大规模收储存量房,仅从财政角度看,就明显缺乏可行性。更严重的问题是,政府大规模收储存量房甚至不具备合理性。因为,库存最多的地方,几乎都是二三线城市,那里的就业市场无法吸纳太多的外来人口,因而,并没有多少人需要安置房;北京、上海个别一线城市需要安置房,只是,政府购买商品房做安置房,收来的房租根本就不够支付买房的利息,等于是一桩亏本的买卖。问题还在于,如果一线城市大量提供安置房,商品房就更卖不动了。毕竟,住房需求的规模是有限的。地方政府怎么会有兴趣干这类事情?可以想见,这项让房地产企业抱有极大期望的政策,根本就不可能实现。此前,还有人期待,由中央政府直接出手,在全国范围内,统一收购库存的住房,似乎,也只有财大气粗的中央政府能够做到这一点。甚至他们提议,政府买了房子,短期内不要投入市场。似乎,这样才可能解决住房过剩的问题,缓解房地产市场的下行压力,只是,这等于由政府承担住宅过剩的损失。只是,政府会这样做吗?其实,中央政府既不想出钱,实际上也没钱可出,只不过是给一个政策。他们只是想制造一种气氛,告诉大家,政府将会托底,房价不会再下跌了。然后,让那些炒房客来接盘,或者,让百姓来接盘。这摆明了是一个骗局,说得好听一点,这是个计谋,而这个计谋是拿中央政府的信誉为代价的。顺便说一下,由于政府收储存量房政策的刺激,房地产股票曾经上涨了几天,然而,从上个星期,又开始大幅下跌。可见,外界已经对这项政策失去了信心。
由政府直接收储存量房,作为拯救房地产最大、可能也是最后的招数,显然,并没有起到太大的效果。值得注意的是,李强6月7日主持召开国务院常务会议,提出,要着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。研究储备新的去库存、稳市场政策措施,这实际上等于承认,政府直接收储存量房,这个最新推出的去库存的重大政策,从各方面得到的反馈非常糟糕,否则,没有必要“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。这么短的时间内,就承认重大政策的失败,这种情况极为罕见。这足以说明,房地产的形势已经非常紧张,对当局产生了极大的压力。而所谓“研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,也不过是画饼充饥,望梅止渴。只是想告诉外界,他们还有办法,房地产市场还有救,其实,房地产已经病入膏肓了,他们也已经束手无策了。
关键的问题,中国的房地产市场已经发生了根本性的改变。几乎所有的城市,二手房的供应量都超过了新房的供应量,而且,二手房的供应量还在不断增加。北京、深圳等十几个重点城市二手住宅挂牌量比去年同期大幅增加,这种状况已经持续了近两年。那些中心城市,二手房的挂牌量已经高达十几万到二十几万套,杭州市去年已经超过三十万套,足以容纳一百多万人。一个明显的趋势是,二手房越卖越多,杭州市去年卖掉了创纪录的7万多套二手房,然而,二手房的挂牌量不仅没有减少,而且还在增加。这几个重点城市,二手房交易占比已经超过了一半,甚至是新房交易量的2倍。在二手房的冲击下,新房就更难卖出去了。大多数城市的房价,几乎完全取决于二手房的价格,这个情况是以前从来没有过的,这才是历史性的转变。
大家都知道,政府去库存、稳市场的目的,是为了救房地产企业,救银行、救地方政府。不难想见,政治局和国务院先后开会讨论去库存,足以说明形势的严重程度,只是,已经太晚了,早已经没有机会收拾残局了。目前,形势已经发生了根本性的变化,主导房地产市场的早已不是新房和房地产企业,而是二手房和无数的百姓。事到如今,绝大多数的人终于意识到了,现在已经到了不能不出手的时候了。眼见得,越来越多的人急于抛售多余的房产来套现。目前的状况可能只是开始,真正抛售的高峰还在后边,价格大幅下跌的趋势已经无法逆转。显而易见,政府已经无法再完全控制房地产市场。除非,政府买下大多数的二手房,或者,禁止二手房销售。
对于房地产来说,上海、北京的房价无疑具有指标意义。但是,从今后10年的情况看,这里的情况也极为不妙。一个值得注意的现象就是,越是大都市,老龄化就越严重。上海市2021年年底,65岁及以上老年人402万人,今年,这些人最年轻的就已经68岁了。根据官方提供的人口普查数据,推算出,上海市民的平均寿命是79岁,这也就意味着,11年后,这四百多万老人基本上都谢世了。就算两个人一套房子,今后十年,上海大约会空出两百万套房子,平均每年会有20万套二手房上市。这些房子可能都是些老房子,但是,对于底层百姓来说,也足以安家了。也就是说,即使是上海这样的大都市,也并不需要大规模建设安置房。
北京市的情况和上海相差不多,北京市去年发布的报告,65岁及以上常驻人口330万人,到今年,这些人就已经66岁以上了,按照官方人口普查的数字,可以得知,北京平均去世的年龄是76岁多。也就是说,十年后,这330万老人就基本上谢世了。如果两个老人拥有一套住宅,那么,10年内,将有165万套住宅空出来。
上海和北京是中国房价最高的两个城市,从未来十年的情况看,这里房地产的前景也不会太妙。尤其是,随着人口的急剧减少,北京、上海周边的小城市,可能会有大量的房子无人居住,白菜价的房子会比比皆是,堪称打工者的“天然保障房”,人们完全可以选择在北京、上海工作,而在这些地方居住。可以想象,今后,就是上海、北京的房价也不会有太多上涨的空间,甚至,可能也会大幅下降。
从全国的情况看,形势就更加严重。第七次全国人口普查显示,截止2020年11月1日,60岁及以上人口为2.64亿人,这些人今年就都已经超过64岁了。按照人口普查给出的人口死亡的数字,可以算出,国人的平均寿命是72岁。国人真实的平均寿命恐怕没有这么高,这个数字应该是被美化过的,因为,官方公布的死亡数字明显被压低了,根本不能反应出,这些年各种癌症爆发的情况,特别是癌症低龄化的问题。就是按照官方美化过的数字、平均寿命72岁来计算,8年以内,将有2.64亿人谢世,而新生人口充其量,不过六七千万。
8年的时间,几乎是转瞬即过,我们将会见到,人类历史绝无仅有的一次重大事件。无法想象,到时候,将有多少房子会空出来。可以肯定,现在买新房,8年以内,注定会大幅贬值。最明智的选择,就是租房居住。显而易见,二手房只会越来越多,二手房上市的数量将会大大超过新房的数量,“去库存”根本就是一个不可能完成的任务。当初,当局为了掠夺社会财富、疯狂扩张房地产业;现在又违背经济规律,妄想用各种手段阻止房价塌方式的下跌,这根本就是螳臂挡车。房地产危机已经不可避免,可以推断,三中全会结束后,房价可能会加速下跌,形势会异常严重。
图片: https://xiaominzhixintupian.blogspot.com/2024/06/blog-post.html