习近平比灰犀牛更牛

当局如何恐惧灰犀牛 习近平比灰犀牛还牛 2024.01.25 No.288

赞助： https://www.paypal.com/paypalme/Ying6789

进入2024以来，经济形势变得越来越严重了。只是，习近平当局除了自吹自擂，完全拿不出任何有效的对策，尤其是，针对房地产的严重问题，推出的各项政策几乎毫无效果，而且，非常荒谬。显然，当前影响中国经济最突出的因素就是作为中国经济的第一大支柱行业——房地产行业的急剧坍塌，现在最主要的问题，几乎全部跟房地产行业的急剧坍塌有关。而且，这些问题已经无法继续拖延，习近平当局的无能和不作为，已经引起人们极大的担心。而且，习近平有可能做出更坏的事情，习近平的不可预测性，正在成为中国的一大灾难。

根据官方的统计数据，2021年，商品房销售面积接近18亿平米，达到了商品房销售的最高峰，其实，这也是房地产最后的疯狂。2022年，商品房销售面积比上一年下降大约四分之一，2023年又比2022年下降了大约10%，商品房销售面积只有11亿平米。可以推断，如果没有什么特殊的措施，今年的商品房销售面积一定会下降到10亿平米以下，甚至有可能下降到9亿平米上下。只是，这想必还不是谷底。由于房地产业占国民经济的比重曾经高达百分之二、三十，短短的三年时间，商品房销售面积从18亿平米下降到10亿平米以下，这样大的幅度下降，一定会有大批的房地产企业破产倒闭，并严重影响上下游企业，对整个国民经济的冲击可想而知。

2023年，有关部门稳定房地产行业的努力并未产生任何有意义的效果，房地产的危机已经十分严重，2024年可能是房价最终垮塌的一年，并可能带来一场最为严重的危机。新年第一天，北京大学光华管理学院发表了“2024年中国经济展望与建议”，其中提到，当前房地产风险存在低估，最坏的时候仍未过去。鉴于房地产对经济全局的巨大影响，他们在“2024年中国经济展望与建议”中就房地产问题专门提出建议，其中提到由央行、金融监管总局、住建部统筹成立全国性的“房地产稳定基金”，在那些人口净流入的城市或灵活就业人员占比例较高的城市，直接购买住房并将其转换为租赁住房或长租公寓。中国社科院学部委员余永定，在“展望2024中国经济”的演讲中也谈到了房地产的困局。他认为，为了防止房地产开发公司破产，中央和地方政府或国有企业购买一时难以出手的住房，防止房价的进一步下跌。收购房地产开发公司的项目资产防止烂尾。在此基础上借鉴新加坡组屋经验，为公众提供经济适用房和公租房。此外，对房地产有特殊关注的著名经济学家任泽平近日也就房地产问题做出预测和建议，其中也建议组建住房银行，收购开发商库存用于保障房，开发商获得资金后优先用于保交楼，有助于防止烂尾、土地资源浪费以及化解金融风险。这些专家的意见其实非常相似，无非就是由央行或者政府出资把房地产企业积压或者库存的房子买下来，用做保障房，重要的是这样可以避免房价大幅下跌，这无疑是那些专家最关心的事情。或许，这样做，也可以避免一些房地产企业破产。

可以说，事到如今，但凡谈论中国的经济问题，就不可能不涉及房地产问题。就在不久前，号称是最懂经济的市长、前重庆市长黄奇帆也就房地产问题做了一番演讲，他的说法引起了外界不小的议论。香港媒体《香港01》还特别发出了报道，对黄奇帆的言论做了详细的介绍，至于国内的自媒体更是有不少人发表了评论。毕竟，这是一个深受大众关注的重大话题。黄奇帆的谈话中，最引人关注的论点就是，今年房价如果再下跌30%，政府一定会救市。他说，前面这一两年，房价有的已经跌了10%、20%，再跌30%，那就是40%，50%。正好趁这个机会，把库存商品房买过来，用来作为保障房和廉租房发放。等他5年、10年，这些房子的价值，又升上去了。政府这样救市，不但不会亏钱，还不用政府再出钱去建保障房和廉租房，就解决了很多人才的保障房和廉租房问题！黄奇帆宣称，这样做的结果是：解决了保障房问题，救了房地产市场，化解了过剩房屋，解救了房地产企业和银行，平衡了社会债务。一举多得。以后社会就逐步向好了。政府救市，是理性的逻辑，一定会发生。

针对目前越来越多的法拍房，黄奇帆说，只要法拍房的交易量超过20%，这个地区的房价一定会跌。黄奇帆的这个担心，应该有一定的道理。所谓法拍房就是房主因为各种原因无法支付房贷，被银行起诉、由法院强制拍卖的房子。为了达成交易，法拍房的价格自然比较低，在一定程度上反映了当地的住房需求和购买力。由于中国经济极不景气，失业问题严重，很多人无法守住自己的住房。当然，也有一些人因为房价下跌幅度过大，而主动断供。一旦一个地区出现大量的法拍房，这个城市的房价就会由法拍房来决定。只是，中国目前的经济情况极为悲惨，法拍房虽然价格低于一般的二手房，但是，绝大多数的法拍房还是卖不出去。

值得注意的是，黄奇帆在他的演讲中提到了几个有意思的数据。他说，中国建成在使用的住房有500多亿平米，50年折旧，每年折旧就是10亿平。加上结构性需求大约2亿平米，12亿平米是个坚实的底部。也就是说，按照黄奇帆的估计，每年有10亿平米住宅因老旧而被淘汰，另外一些居民因需要提升居住条件而购买住宅，每年为2亿平米，总共算下来，中国每年需要建筑12亿平米的住房，才能维持平衡。作为中共内部最懂经济的官员，黄奇帆的话想必比体制内的一些普通学者更有权威。只是，黄奇帆的这番话，明显是言不由衷。他的话漏洞很多，甚至是违背常识，这不是一个最懂经济的官员该说的话，看来是为了替党“安抚”民众，免不得要出丑了。

首先，中国目前到底有多少住宅，这还是一个未知数。当局此前曾经公开宣布，耗费了多年的时间，已经查清了全国所有建筑物的家底，但是，却没有公开其中的详细数据，尤其没有公开城市住宅的详细数据。黄奇帆这里提到的500多亿平米，估计是从统计局公布的中国人均住房面积40多平米反推出来的。问题就在于，这些数据是2020年第7次人口普查时得出的结论，是根据人查出的房子。一般来说，入户调查，最多能够了解当事人正在居住的房子，不大可能知道当事人所有的房子，如果当事人有多套住宅，想必不会被统计。至于那些没有卖出去的房子、那些没有人住的鬼城，恐怕就更不在统计范围之内。而那些没有统计到的房子、那些没有卖出去的房子，绝对是一个足以令人恐怖的数字，否则，有关当局就不会把它当作国家机密。而房地产市场是否还可以继续发展，这个数字恰恰就是关键，它决定了中国到底还需要不需要再大规模建造住宅。

其次，就算目前中国只有500多亿平米的住宅，可是，这些住宅绝大部分都是最近这二、三十年建造的，甚至都是最近这十多年建造的。根据官方的数字，2000年当年的住宅建设面积大约是1亿平方米，相比于500多亿平米的总量，根本就微不足道。可以说，中国大部分的住宅，特别是城市住宅基本上都是新的，就算只有50年的建筑寿命，大规模淘汰，那也是三、四十年以后的事情了。麻烦就在于，眼下这些年怎么办？还需要不需要再盖房子。不盖房子，那几十万家房地产企业怎么活？可以肯定的是，黄奇帆的这个中国每年需要建造12亿平米的住房，才能维持平衡的说法，完全不靠谱。相反，黄奇帆提到的结构性需求大约2亿平米这个数字或许有可能是真正的底部，也就是说，如果，住房销售面积跌到2亿平米可能就到底了。前边提到，去年的销售面积是11亿平米，已经有大量房企无法维持，如果跌到2亿平米，这就意味着，绝大多数的房企都将破产倒闭，无数的人将倾家荡产。

再者，黄奇帆还忽略一个最为重要的因素，那就是中国的人口已经开始大幅减少。就算三、四十年以后，大量住宅寿命到期，可是，中国的人口也会大量减少，会有大量住房空出来，总体上需要的住房也会大量减少。所以，维持12亿平米的建设数量是根本不可能的事情，房地产业一定会大幅萎缩。黄奇帆说，政府买下房企库存的那些房子，五年、十年以后会升值，这根本就是妄想。因为，人口在急剧减少，房子越来越多，房子根本就不可能升值。

黄奇帆提到，政府把房企库存的房子买下来，做保障房和廉租房，这只对于个别中心城市或许有意义，对于大多数城市没有意义。毕竟，按照中国人民银行2019年的调查统计，城镇住房拥有率达到96%。也就是说，一般的城镇，有城市户口的人家基本上都有自己的住房，没有住房的那部分基本上都是流动人口，也就是农民工，他们在城市里没有住房，但是，他们在家乡都有住房。而且，房价大幅下跌的地方，往往缺少就业机会，人口流出，政府买下那里的住房，租给谁呢？更大的问题是，大多数地方政府都深陷债务危机，他们维持正常的运转已经十分困难，就算他们想买下库存的住宅、阻止当地房价的下跌，也是有心无力，根本就没有资金去救市。只有个别的中心城市，例如北京、上海，住房拥有率比较低，有些民众需要保障房和廉租房，政府也有一定的资金可以用于救市。只是，仅仅买下北京、上海等地库存的住宅，这对于整个房地产业来说，根本就是杯水车薪，远远不能解决问题。退一步讲，就算是最高当局不惜代价把目前房企所有的库存都买下，这也只能解决当前的问题，却无法解决房地产企业今后的问题，更不可能拯救房地产市场。所以，黄奇帆所说的由政府买下房企库存的住宅，可以解决了保障房问题，救了房地产市场，解救了房地产企业和银行，等等，这完全是在画饼充饥。

中国目前房地产业最大的问题就是，市场已经完全饱和，乃至严重过剩。由于当局有意封锁住房严重过剩的真相，同时，滥发钞票，导致不少人担心货币贬值，而把多余的住宅当作财富保值，甚至囤积居奇。事到如今，意识到危险，已经晚了。那些持有多套住宅的人，他们手中的房子已经很难出手了。不要说一般的城市，就是北京、上海，不大幅降价，根本就无人问津，中国的二手房市场基本上已经进入有行无市的状况。可以说，住房的金融属性已经基本上丧失了，住房作为硬通货的时代彻底结束了，一般家庭已经不会再把房地产作为财富积累渠道。

现在，一方面，由于住宅的过度开发、过度建设；另一方面，由于人口开始大幅度减少，而且人口问题今后会越来越严重，这两个因素势必导致住房严重过剩。而商品一旦过剩，价格必然下跌，这是商品经济的基本规律，没有什么可以对抗的了。当局可以在短时间内通过行政手段维持房价不再下跌，但是，不可能改变住宅严重过剩、房地产衰败的大趋势，中国房价大幅下跌只是一个时间问题。通过行政手段对抗经济规律，不可能成功，而只会让国家和社会、让企业和百姓付出更大的代价。

还看到有些专家宣称，在国民住房水平很高的一些国家，房地产依然还是支柱产业。他们的意思是，无论如何，中国的房地产业都会在国民经济中维持一个比较高的比重。这种说法貌似有理，其实，根本就是自欺欺人。可以说，即便是最发达、最富有的西方国家，民众的住房拥有率都远远低于中国。中共政府通过各种手段迫使国人在短时间内花高价买下了住宅，已经严重透支了中国的未来。而且，过度开发、过度投资，还建造了大量的鬼城，这样的情况在全世界是绝无仅有。而美国等西方发达国家，这几十年来，一直按照正常的经济规律运转，他们已经进入一个稳定的平衡状态，他们的人口基本稳定，住房的需求也基本稳定，不会出现大起大落的现象。用美国以及其他正常国家的情况来比较中国，可以说毫无意义，因为，中国的情况太不正常了。

事实上，中国房地产存在严重的泡沫，早就是人尽皆知的事情。房地产泡沫最重要的体现就是房价奇高，有专业机构估算了全国50座城市的房价收入比，2020年，50城房价收入比的均值为13.4。其中，一线城市房价收入比为26.6。只是，这个结论应该是把农民工和农民排除在外了。这6、7亿人月收入1000块，他们100年的收入都不够买一套房子。而同期的美国房价收入比的均值只有6.4，也就是用六年多的收入，就可以买一套房子。整体看，美国的价格已经很贵，中国又是美国的两倍左右。中国房价高企的原因就在于地价高，而土地完全垄断于政府之手。政府卖地的收入，本质上就是对百姓收税，就是对百姓的压榨和盘剥。通过土地可以从百姓身上聚敛大量的财富，这也正是房地产业在中国恶性膨胀的根本原因。

上个星期，国新办举行2023年国民经济运行情况新闻发布会，国家统计局局长特别谈到了外界极为担心的房地产问题，他说，房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。这显然是在安抚国内外不安的情绪。所谓的新模式，也就是用保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设，以及城中村改造等工程来替代原来的商品房大量建造。国家统计局局长还说，随着这些工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。其实，国家统计局局长不过是在鹦鹉学舌，他提到的这个构建房地产发展新模式，来自去年年末的中央经济工作会议的定调，当局认为，这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。显然，当局寄希望通过所谓保障性住房建设、以及城中村改造等工程，来维持房地产的基本规模，避免房地产业的崩塌，避免GDP大幅下降。只是，这些做法并不足以带动房地产相关投资消费，也不可能让房地产市场继续发展。毕竟，到现在还在城市里没有住房的人家，都是收入最少、生活在社会最底层的那些人，几乎都是农民工，以他们的购买力，他们不大可能在城市里买房。当局打他们的算盘，足以说明，确实是无路可走了。按照农民工的收入水平，房价至少还需要下跌一半，甚至，要下跌八九成，他们才能消费得起。只是，如果真的出现这种情况，估计，会出现一场严重的危机。

房地产业之所以走到今天这步田地，从根本上在于中共当局的贪婪、短视和无能。他们根本不具备管理国家的能力，尤其不具备管理经济的能力。其实，早在十年前，也就是习近平上台后不久，房地产业就已经开始衰退。结果，习近平当局为了确保经济的增速，维持虚假繁荣，错误的采取了刺激房地产的政策，导致房地产泡沫更加严重，错过了避免房地产危机的最后的机会。如果，那个时候就采取措施遏制房地产的恶性膨胀，会容易很多，损失也会小很多。到了现在，中国经济已经走上歧路，大错已经铸成。由今天的事实可以知道，前些年中国经济的高速增长，其中很多都是无效的增长，大片的鬼城以及很多根本没有效益的基建项目，白白浪费了钢筋水泥，白白浪费了土地，白白污染了环境。这种虚夸的GDP，不仅毫无意义，甚至极为有害。

事到如今，房地产业已经是病入膏肓，根本不可能起死回生，而中国的经济也必然会陷入一场严重的危机，无论当局采取什么办法，都要付出极为惨重的代价。毕竟，房地产业在国民经济中的比重太大了、太不正常了。从目前的情况看，即使当局不惜一切代价救市，也注定不会成功。房地产行业的崩溃已经不可避免，并有可能成为中国今年最大的“灰犀牛”事件。当然，比房地产这只灰犀牛更危险的，是习近平这只灰犀牛。

图片： https://xiaominzhixintupian.blogspot.com/2024/01/20240125-no288.html